多地要求長租公寓租金存入監管賬戶

2020-11-20 11:15:00  來源:新京報   我有話說 

  為防范長租公寓“爆雷”,近日,深圳、重慶、成都、杭州、西安等地相繼就規范住房租賃企業經營行為發布通知。深圳要求住房租賃企業不得“高進低出”“長收短付”;重慶、成都等地將住房租賃企業收到的租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金納入專項監管賬戶。

  去年底,住建部等六部門曾聯合發文,明確加強對采取“高進低出”“長收短付”經營模式的住房租賃企業的監管,并要求住房租賃企業不得以租金優惠等名義誘導承租人使用“租金貸”。

  作為我國首部專門規范住房租賃的行政法規,今年9月公開征求意見的《住房租賃條例(征求意見稿)》也提出,將“高進低出”“長收短付”等高風險經營行為的住房租賃企業列入經營異常名錄,加強對租金、押金使用等經營情況的監管。

  追問1

  租金納入賬戶監管能解決什么問題?

  對“高進低出、長收短付”的針對性舉措

  北京大學房地產法研究中心主任樓建波表示,當前,有不少住房租賃企業存在誘導消費者使用“租金貸”的情況。

  這些租賃企業出租的房屋是受房東委托,也就是所謂托管式租賃企業。“一方面,租賃企業可能會以租金優惠、分期還款等名義,鼓勵承租人在租房時使用一年期的租金貸款。另一方面,租賃企業通過承租人獲得了一年貸款,付給房東的租金卻是按月或季付的。這也就是所謂的‘長收短付’。”

  他指出,租賃企業通過這種方式控制了更多資金和房源,用于擴張和周轉。在租賃市場長期穩定的情況下,弊端暫時看不見,一旦市場出現短期波動,租賃企業資金鏈條斷裂“跑路”,房東和承租人就都成為了受害者。目前,各地出現“爆雷”的租賃企業基本屬于這種情況。

  因此,無論是深圳強調不得“高進低出、長收短付”,還是重慶、成都等地要求對承租人支付周期超過三個月的租金和以“租金貸”方式獲得的資金進行監管,都是針對此類情況提出的監管舉措。

  追問2

  如何防范住房租賃企業高風險經營?

  可要求租賃企業經營規模與自有資金匹配

  “托管式租賃經營業務,即住房租賃企業在替他人管理財產,相當于金融機構里的資產管理。”樓建波提出,要防范住房租賃企業尤其是托管式租賃企業高風險經營,或可要求租賃企業經營規模應和自有資金相匹配。

  “有業界同行提出,如果實施這種規定,租賃企業將無法托管足夠多的房源從而發展受限,但只要有租賃需求在,一定會有更多企業進入市場,形成良性競爭。一家租賃企業控制一個地區50%以上的房源,和10家租賃企業各控制10%的房源,我認為后者應該更有利于形成良好市場秩序。”樓建波說。

  北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池表示,對容易“爆雷”的輕資產住房長租企業需進行資金監管,但高進低出本身就是長期虧損狀態,不可能長久持續。因此,從源頭上,不應片面鼓勵輕資產長租企業發展,除非其有低成本房源,能夠穩定地賺取低收高租的差價。

  追問3

  哪些措施有利住房租賃市場平穩發展?

  增加市場租賃房屋供應,建立租購并舉住房制度

  “另外,建立租購并舉的住房制度,發展租賃市場,不能片面強調發展租賃機構,要根據我國國情,讓更多的個人房東和承租人直接在租賃平臺上實現手拉手交易,更有利于租賃市場平穩發展。”趙秀池說。

  樓建波還提出,發展住房租賃市場最終的目標,應該是增加市場租賃房屋供應,讓住房租賃市場平穩有序發展。“如果租賃企業僅僅停留在托管式經營,將零散的房源集中起來出租,那租賃企業和中介并沒有區別。”

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