業績注水房企排行榜“貓膩”多

2020-11-16 11:09:00  來源:新華每日電訊   我有話說 

  不同機構排行榜“數據打架”,同一企業排名相差數十名

  業績注水花錢買榜,房企排行榜“貓膩”多

  花錢買榜已成為行業內公開的秘密。為了實現年度銷售規模,一些房企讓總包單位、銷售代理公司、合作單位等假簽約,有的甚至還直接花錢提高名次

  房產排行榜亂象已困擾行業多年,虛假的數據不僅誤導廣大購房者,更容易給金融機構和決策部門提供錯誤信號,不利于穩房價、穩預期

  排名靠前的房企,竟深陷債務危機?每隔一段時間,都會有不同機構發布房企排行榜。新華每日電訊記者調查發現,這些排行榜經常“數據打架”,甚至同一家企業在不同榜單的排名相差數十名。

  對于房企排行榜的真實性和準確性,質疑聲一直不絕于耳。有業內人士表示,房產排行榜亂象已困擾行業多年,虛假的數據不僅誤導廣大購房者,更容易給金融機構和決策部門提供錯誤信號,不利于穩房價、穩預期。

  榜單藏“貓膩”,數據注水多

  目前,房地產行業比較知名的榜單,分別由易居企業集團下屬的克而瑞研究中心、上海易居地產研究院、中國指數研究院、億瀚智庫等第三方機構發布。

  這些評測機構每隔一段時間,都會從拿地、銷售、凈利潤、負債和融資等不同角度,對房企進行排名。記者將這些排行榜進行對比,發現存在著較大差異。

  在中指控股、中國指數研究院聯合發布的《2020中國房地產百強企業研究成果》榜單上,近來屢屢拋售資產、債務纏身,且被穆迪將評級展望由穩定調整至負面的泰禾集團,名列第31位。在這一榜單中,泰禾2017年排在27位,2018年、2019年穩居第23位。而在上海易居房地產研究院、中國房地產業協會發布的《2020中國房地產開發企業500強測評研究報告》中,泰禾集團非但沒有進入100強,甚至在整個榜單中都難尋其蹤影。

  和泰禾類似,浙江佳源集團在中國指數研究院百強榜單上位居38位,但在上海易居房地產研究院榜單上卻消失了。

  此外,在中國指數研究院今年的榜單上,不少知名企業也都不見蹤影,如2019年銷售額位居行業第8的新城控股地產、知名房企金地地產等。

  易居研究院發布的2018和2019房地產企業產品力排行榜中,有的企業排名一年內發生巨大變化。如2018年50強榜單中,并沒有碧桂園,而2019年這家企業排行突然暴漲至第19位。

  不同機構發布的榜單,甚至同一機構不同年份的榜單,為何存在明顯差異?多位業內人士介紹說,造成這一現象的原因,一是房企給機構的數據不一樣,或存在數據注水。

  中國(深圳)綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁表示,部分房地產銷售數據“虛胖”。比如故意強調數字較高的合同銷售額,對權益銷售額比較淡化,希望用更大的銷售額數字,提高企業的行業地位、影響力。

  更大的可能是,房企與榜單發布機構存在咨詢合作關系,也就是常說的花錢買榜。

  事實上,花錢買榜已成為行業內公開的秘密。朗詩集團董事長田明曾公開表示,為了實現年度銷售規模,一些房企讓總包單位、銷售代理公司、合作單位等假簽約,有的甚至還直接花錢提高名次。

  在中原地產首席分析師張大偉看來,排行榜是驗證一家房企實力最直觀的方式,于是美化數據便成為行業公開的秘密。“房企通常會與第三方榜單發布機構進行合作,合作費用關聯到排名的高低,從幾十萬到上千萬不等。”

  某位參與到榜單運作的閩系房企品牌營銷負責人向記者透露:“公司連續多年和相關的第三方機構有合作。中小型房企更看重榜單的排名,合作費用都是百萬起步。”

  事實上,排行機構的權威性也早就存疑。2016年7月,民政部公布第九批“離岸社團”“山寨社團”名單,中國指數研究院的名字赫然在列。盡管如此,多年來,中國指數研究院仍每年發布榜單。

  排名是房企最好的廣告

  不規范的房企排名對普通購房者產生了誤導。很多人認為企業排名好,買房更放心,但事實并非如此。泰禾集團今年不斷被爆出深陷債務危機,北京、上海、杭州多地項目停工,一些業主一邊租房,一邊還貸,走上維權之路。

  另一方面,業內人士認為,除了帶來曝光度和知名度,榜單更重要的作用是為融資提供支撐。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,對房企來說,夸大業績一方面有利于展示公司實力,另一方面也有利于企業融資。

  “不少金融機構,只對100強房企或50強房企發放貸款。如果不在榜單之上,企業利率成本可能就要抬升,甚至無法得到融資。”李宇嘉說。

  北京一家商業銀行信貸部相關負責人告訴記者,在從嚴調控房地產的背景下,不少銀行會要求融資的房企是百強,這也推動了榜單造假的利益鏈條。

  “目前由于沒有政府披露的排行榜,市場只能依賴中介機構的發布”,張大偉說,房企在境內金融機構融資、信用評級、海外發債,都依賴第三方機構給出的排名。

  “排名是房地產企業最好的廣告。不管是房企引入合作方,還是地方政府土地出讓或項目招商引資,都會看重排行榜。”張大偉告訴記者。

  排行榜數據亂象帶來諸多危害。李宇嘉認為,人為抬高的房企業績數據,給金融市場、信用評級提供了錯誤的信號,不利于金融機構作出合理的信用評價和貸款準入。

  “當前房地產行業普遍面臨著融資難題,不少中小房地產企業存在一定程度的兌付危機。倘若資金鏈緊張的中小企業依靠買假排名包裝融資,很容易引發金融風險。”張大偉說。

  去年,上市房企中國奧園集團實際銷售數據,與機構排行榜估算的合同銷售額存在一倍差距,引發股價大跌。房企佳源集團2018年公布的銷售額為201.8億元,但一些第三方榜單統計的數據卻是875.5億元,600多億元的差距讓輿論質疑數據真實性。

  專家指出,一些第三方機構大幅夸大開發商的各項數據,容易人為制造房地產市場火爆局面,不利于穩房價、穩預期。

  明知注水,仍難以有效監管

  多位房地產市場監管人士建議,數據注水的歪風邪氣影響行業健康發展,要盡快出臺舉措加強監管,規范第三方評估行業。

  在一些業內人士看來,開發商銷售數據統計的口徑多元、混亂,客觀上給數據注水亂象提供空間。李宇嘉說,比如銷售既可以是流量金額,也可以是權益金額,既可以網簽口徑統計,也可以開發商認購口徑統計,這都帶來了統計口徑的多元和混亂。

  同時,相對于開發商合作層面的中介機構、研究機構的統計,政府網簽系統確認的銷售數據相對滯后。“這就造成了明知數據注水,監管部門仍難以有效監管。”李宇嘉說。

  多位業內人建議,規范榜單發布,應剝離房企咨詢業務與第三方發布機構的利益綁定。

  “從國際經驗來看,行業排行榜的主要發布者,一般是具有公信力、公允的行業協會,或龍頭中介組織”,李宇嘉說,但在國內,由于行業誠信體系建設還不完善,大家認可的、具有公信力的第三方評估組織比較少。

  他建議,要加強行業自律建設,培育有公信力的行業協會,由他們來直接發布榜單,或加強對業內第三方評估組織的監管。

  在張大偉看來,要剝離咨詢業務與排行榜發布業務的利益綁定,健全企業誠信的評價、查詢和服務系統,加大失信成本力度,對于市場主體和群眾舉報的違規發布,加大懲戒的力度。

  還有專家建議,應加大對造假房地產企業和榜單發布單位的處罰,建議榜單可直接掛鉤稅務部門,由各地稅務部門按榜單數據調查房地產企業繳納稅收。

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